Büropark im Defdahl
„Arbeitsräume als Lebensräume begreifen“

Produktqualität?
Das Meinungsbild darüber ist so inflationär wie ratlos

Es ist nun schon 20 Jahre her, als die Büroflächen der niederländische Mittelstandsbank umgebaut und neu gestaltet wurden. Man achtet besonders auf bewegliche Wandführungen (statt lange Flure), kaum 90° Winkel, Transparenz, Nischen, Grüns, fließende Wasser, ein natürliches sensitives Umfeld. 8 Jahre nach dem Umbau hatte sich die Krankheitsquote halbiert und der Umsatz verdreifacht - und man hatte eigentlich keine rechte Erklärung dafür, als eben nur diesen Umbau.

Die Produktbeschreibung der neuen Bankbüros passt gut auf das Defdahler Büro. Als bei den Architekten und Handwerkern der Allgewerke das Defdahler Büro in der anfänglichen Entwicklung war, galt ein Motto zur Eigenmotivierung: „die Büros müssen mal so werden, dass die Leute lieber zur Arbeit, als nach Hause gehen.“ Und das gelang auch, denn wie oft war zu hören von den Mietern „ich bin den ganzen Tag im Büro, da möcht ich mich auch wohl fühlen“. Oder: „wir suchen schon zwei Jahre, nichts hat uns gefallen - wie Sie sagen, über all nur „lange Flure, 90° Arbeitsboxen“ - das hier (Defdahler Büro) ist eine andere Welt, da zahlen wir auch gern die 12 EUR, obwohl wir auch ganz neue Büros für 6 EUR hätten haben können.“

Man ist gerade im heutigen Immobilienmarketing schnell dabei mit markigen Werbeattributen - doch in den gegenwärtigen hochmobilen Mietermärkten stehen alle Immobilien wieder auf dem Prüfstand. Eine nur verbale Produktqualität wird mit weiterem Leerstand und ggflls. auch noch vergeblichen Umbaukosten gnadenlos entlarft. Auch wenn das Büro die „Wohlfühlprobe“, die signifikant nachgewiesen heute ein mitentscheidender Faktor bei der Anmietung ist, so hat sich damit die Frage nach der richtigen Produktqualität längst nicht erledigt. Die Immobilie muss vor allem auch die „Nutzungsprobe“ bestehen und zwar schon in der Anbahnung der Anmietung. Das geht nicht mehr mit der passiven Maklermethode (siehe Seite Vermietung). In der aktiven Maklermethode wir das Nutzungs- und Objektkonzept simultan und zusammen mit dem Mietinteressenten entwickelt. Das geht nur mit einer modularen Bauweise, wie der des Defdahler Büro, dessen Module fotorealistisch digitalisiert sind und ebenso die Präsentation einer Auswahl mehrerer Büroobjekte ermöglicht, wie auch deren räumlichen, technischen und optischen Strukturen. Zur Qualität des Produktes gehört unabdingbar ihre Präsentation - der Teil des Vermietungsvorgangs ist.

Ein zum Betrieb passendes Büro, in dem der Mieter glaubt sich wohl zu fühlen, ist in jedem Fall schon mehr als die halbe Miete, aber noch nicht die ganze. Denn dazu gehört eine dritte und letzte Probe, die „Synergieprobe“ - so nennen wir sie mal. Jedes Büro ist gewissermaßen synergetisch eingebettet in das engere und weitere Gebäudeumfeld. Es geht dabei um betriebsdienliche Serviceleistungen, um Informations- und Leistungsaustausche von branchengleichen oder -komplementären Nachbarunternehmen, um Teilhabe an positiven Imagekomponenten (Lage, Gebäude, Nieveau der Firmen u.a.), und handwerklich natürlich auch Pflege und Service, nicht zuletzt die innere und äußere Verkehrsinfrastruktur.